비과세 요건, 한눈에
집을 팔 때 양도차익에 세금을 매기지 않는 제도가 1세대 1주택 비과세예요. 아래 네 가지를 양도일 기준으로 하나씩 따져 보면 내가 대상인지 알 수 있습니다.
| 요건 | 내용 | 판단 기준 |
|---|---|---|
| 1주택 | 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유 | 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법에서 정한 예외가 있어요 |
| 보유기간 | 2년 이상 | 취득일부터 양도일까지 계산해요. 일부 경우엔 3년이 되는 예외가 있어요 |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 | 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택에 적용된다고 국세청이 안내해요 |
| 고가주택 | 주택과 딸린 토지의 실지거래가액 합계 12억 원 초과 시 비과세 제외 | 12억 원을 넘는 양도가액 비율만큼의 양도차익이 과세돼요 |
이 글의 요건은 소득세법 시행 2026.1.1, 시행령 시행 2026.10.1 기준(2026년 10월 27일 확인)이에요. 시행령은 최근에도 개정된 이력이 있어 세부 요건이 달라졌을 수 있으니, 양도 시점에 맞는 최신 기준을 국세청 점검표나 세무서에서 한 번 더 확인하세요.
내가 대상인지 판별하기
아래 질문에 차례로 답해 보세요. 모두 '예'라면 비과세 요건에 가까운 상태예요.
- 양도일 현재 우리 세대가 가진 주택이 1채인가요? 2채 이상이라면 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법에서 정한 경우에 해당하는지 확인하세요. 세부 요건은 경우마다 달라 국세청 점검표와 세무서에서 내 경우를 봐야 해요.
- 취득일부터 양도일까지 보유기간이 2년 이상인가요? 일부 경우에는 3년이 되는 예외가 있어요(시행령 제154조 제1항 괄호, 제8항 제2호에 해당하는 거주자).
- 취득 당시 그 지역이 조정대상지역이었나요? 그렇다면 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 해요.
- 양도 당시 주택과 딸린 토지의 실지거래가액 합계가 12억 원 이하인가요? 넘는다면 초과 비율만큼은 과세돼요.
- 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 팔 예정인가요? 해당하면 아래 예외를 보세요.
요건에 못 미친다면 그대로 계약하지 말고, 양도 시기를 조정하면 요건이 채워지는지와 예외 규정에 해당하는지를 먼저 확인하세요. 비과세가 안 돼 과세로 가는 경우의 신고 기한은 양도소득세 예정신고 항목에서 확인하면 됩니다.
12억 원 기준, 헷갈리는 점
고가주택 기준은 주택과 그에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계예요. 기준시가나 공시가격으로 판단하면 틀리니, 실제 거래가액을 기준으로 보세요.
12억 원을 넘는다고 전체가 과세되는 건 아니에요. 12억 원을 넘는 양도가액 비율만큼의 양도차익이 과세됩니다. 양도가액이 12억 원 언저리라면 계약 전에 세무서나 세무사에게 내 세액이 어떻게 계산되는지 먼저 물어보세요.
조정대상지역 2년 거주, 취득 당시로 봐요
취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유 2년 이상에 더해 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 해요. 국세청 점검표는 이 거주 요건이 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 주택에 적용된다고 안내합니다.
조정대상지역인지는 양도하는 시점이 아니라 취득 당시를 기준으로 판단해요(시행령 제154조 제1항 괄호). 지금 그 지역이 지정돼 있는지가 아니라, 내가 샀을 때 지정돼 있었는지를 보세요.
- 등기부등본이나 계약서로 취득일을 확인하세요.
- 그 취득일에 해당 지역이 조정대상지역이었는지 관할 세무서나 지자체 안내로 확인하세요.
- 해당한다면 전입·전출 기록 등 거주 기간을 확인할 자료를 미리 챙기세요.
부득이한 사유로 파는 경우의 예외
1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 양도하는 경우에는, 양도일 현재 1주택을 보유한 1세대라면 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않아요(시행령 제154조 제1항 제3호 및 단서).
부득이한 사유의 구체적인 범위는 세부 규정에서 정하고 있어요. 취학이나 근무, 질병 때문에 파는 상황이라면 계약 전에 세무서에 내 사유가 인정되는지 물어보고 증빙을 안내받으세요.
자주 묻는 질문
1세대1주택 양도세 비과세 요건은 무엇인가요?
양도일 현재 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상이어야 해요. 취득 당시 조정대상지역이었다면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 하고, 실지거래가액 합계가 12억 원을 넘는 고가주택은 초과분이 과세됩니다.
양도가액이 12억 원을 넘으면 전체가 과세되나요?
아니요, 12억 원을 넘는 양도가액 비율만큼의 양도차익이 과세돼요. 기준은 공시가격이나 기준시가가 아니라 주택과 딸린 토지의 실지거래가액 합계입니다.
조정대상지역이 해제됐는데도 2년 거주해야 하나요?
조정대상지역은 양도 시점이 아니라 취득 당시를 기준으로 판단해요. 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 요건이 적용되는 대상이에요. 국세청 점검표는 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택에 적용된다고 안내하니, 내 취득일이 해당하는지 세무서에서 확인하세요.
보유 2년을 못 채웠는데 비과세가 되나요?
원칙은 보유 2년 이상이에요. 다만 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 양도하면 양도일 현재 1주택을 보유한 1세대라는 조건에서 보유·거주기간 제한을 받지 않는 예외가 있어요. 해당하는지는 양도 전에 세무서에 확인하세요.
2주택이면 비과세가 안 되나요?
일시적 2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법에서 정한 경우에는 2주택 이상이어도 비과세가 가능해요. 세부 요건은 경우마다 달라서 국세청 1세대1주택 비과세 점검표와 세무서에서 내 경우를 확인하세요.
양도세 비과세 12억 기준은 공시가격인가요?
아니요, 실지거래가액 기준이에요. 주택과 그에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계로 판단하고, 기준시가나 공시가격으로 계산하지 마세요.
근거 자료
가격·일정은 확인일 기준입니다. 바뀐 내용을 발견하면 확인 후 이 항목을 고칩니다.