한눈에 보기, 언제 어디서 신고하나요
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 누가 | 집을 빌려주고 월세나 보증금 같은 임대수입이 있는 사람. 국내에 집이 1채뿐이고 기준시가가 12억 원 이하라면 임대소득이 비과세예요 |
| 언제 | 임대소득이 있던 해의 다음 해 5월 1일~31일 (소득세법 제70조). 마지막 날이 토·일·공휴일이면 다음 날 (국세기본법 제5조) |
| 2026년엔 | 5월 31일이 일요일이라 6월 1일(월)까지였어요 |
| 어디서 | 홈택스 전자신고, 관할 세무서 |
| 들고 갈 것 | 신고안내문(받은 경우) 또는 임대차계약서, 등록 임대사업자는 지방자치단체 임대사업자 등록증 |
먼저 내 집이 비과세 대상인지 확인하고, 과세 대상이면 분리과세와 종합과세 중 유리한 쪽을 고르는 순서로 가면 돼요. 보증금을 받고 있다면 아래에 있는 보증금 특례도 함께 보세요.
내 임대소득이 비과세인지 먼저 확인하기
소득세법은 집이 몇 채인지, 집값이 얼마인지에 따라 과세 여부를 나눠요. 아래 순서대로 내 상황을 대 보세요.
- 국내에 집을 1채만 갖고 있고 기준시가가 12억 원 이하라면 임대소득은 비과세예요 (소득세법 제12조).
- 기준시가가 12억 원을 넘는 집이거나 국외에 있는 집이라면 1채여도 이 비과세에서 빠져요. 아래 분리과세·종합과세 계산으로 넘어가세요.
- 집이 2채 이상이면 1주택 비과세 대상이 아니에요. 몇 채로 세는지(주택 수 계산)는 소득세법이 시행령에 맡겨 두었으니, 애매하면 홈택스 안내나 관할 세무서에서 확인하세요.
- 임대수입이 2천만 원 이하면 비과세라는 말을 보셨다면 오래된 정보예요. 그 문구는 2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지만 적용돼서 지금 기준으로는 쓰지 않아요. 지금은 이 구간을 분리과세 선택 기준으로 보시면 돼요.
분리과세와 종합과세, 어느 쪽이 유리할까
한 해 주택임대 총수입금액 합계가 2천만 원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 하나를 고를 수 있어요 (소득세법 제14조, 제64조의2). 2천만 원을 넘는 해에는 이 선택이 주어지는 구간이 아니니, 다른 소득과 합산하는 종합과세 기준으로 신고서를 준비하세요.
총수입금액에 보증금 간주임대료를 어디까지 넣는지는 시행령이 정해요. 수입이 2천만 원 언저리라면 아래 예상세액 비교나 관할 세무서에서 먼저 확인해 보세요.
| 구분 | 일반 임대주택(미등록) | 등록임대주택(대통령령 임대주택) |
|---|---|---|
| 선택 조건 | 한 해 주택임대 총수입금액 합계 2천만 원 이하 | 한 해 주택임대 총수입금액 합계 2천만 원 이하 |
| 분리과세 세율 | 14% | 14% |
| 필요경비율 | 총수입금액의 50% | 총수입금액의 60% |
| 추가 공제(소득금액에서 차감) | 200만 원 | 400만 원 |
| 추가 공제 조건 | 분리과세 소득을 뺀 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때만 | 분리과세 소득을 뺀 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때만 |
분리과세 소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 빼고, 조건이 맞으면 추가 공제를 뺀 금액이에요. 여기에 14%를 곱해 세액을 구하고, 같은 해 다른 종합소득은 누진세율(6~45%)로 따로 계산해 더해요.
등록임대주택으로 보는 요건은 시행령에 있어서, 등록했으니 무조건 60%라고 단정하면 안 돼요. 내 집이 해당하는지는 지방자치단체와 관할 세무서에서 등록 여부와 요건을 확인하세요.
14%라는 숫자만 보고 유불리를 정하지는 마세요. 실제로는 종합과세로 했을 때 세액과 분리과세로 했을 때 세액을 비교해 유리한 쪽을 고르는 구조예요 (소득세법 제64조의2 제1항). 국세청은 주택임대소득 안내 페이지에서 종합·분리과세 예상세액 비교하기 서비스를 안내하고 있고, 홈택스에서 이용해요. 신고 전에 두 쪽을 숫자로 비교해 보세요.
홈택스로 신고하는 순서
- 홈택스에 로그인해요. 문자나 메시지로 온 링크 대신 직접 검색하거나 주소창에 입력해서 들어가세요.
- 국세청 안내 기준으로 신고/납부, 세금신고, 종합소득세 순서로 들어가요. 화면 이름은 바뀔 수 있으니 지금 화면의 메뉴와 대조하며 따라가세요.
- 주택임대 수입 내역을 신고서에 입력해요. 신고안내문을 받았다면 안내문 내용과, 받지 않았다면 임대차계약서와 맞춰 보세요.
- 종합·분리과세 예상세액 비교 서비스로 두 쪽을 비교해 본 뒤, 유리한 쪽 기준으로 신고서를 작성하세요.
- 신고서를 제출해요. 납부할 세액이 나오면 납부 방법과 기한은 신고 화면 안내에 따르세요.
혼자 하기 어렵다면 관할 세무서에 신고 방법을 문의하거나 세무대리인에게 맡기는 방법이 있어요.
준비물
- 신고안내문을 받았다면 신고안내문
- 안내문을 받지 못했다면 임대차계약서
- 등록 임대사업자라면 지방자치단체 임대사업자 등록증도 함께
- 홈택스에 로그인할 수 있는 본인 인증 수단
국세청 안내 페이지 기준으로 정리한 목록이고, 사업장 현황신고 여부에 따라 준비서류가 달라지는 것으로 안내돼 있어요. 신고하기 직전에 해당 연도 국세청 안내를 한 번 더 열어 보세요.
보증금을 받는다면, 2026년 말에 끝나는 특례
전세나 월세 보증금을 받는 경우에는 보증금에 대해 간주임대료를 계산하는 규정이 따로 있어요 (소득세법 제25조). 주거 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 이 계산에서 주택 수에 포함하지 않아요.
등록임대주택이라면 사후관리 기간도 확인하세요
기한을 놓쳤다면
마지막 날이 주말인지는 달력으로 먼저 확인하세요. 2026년엔 5월 31일이 일요일이라 6월 1일이 마감이었던 것처럼, 주말·공휴일이면 다음 날까지예요. 다음 신고는 2026년에 번 임대소득분이고 다음 해 5월에 돌아와요. 공고가 나오면 이 항목의 날짜를 고칩니다.
자주 묻는 질문
주택임대소득 신고는 언제 하나요?
임대소득이 있던 해의 다음 해 5월 1일부터 31일까지 종합소득세 신고 기간에 해요 (소득세법 제70조). 마지막 날이 토·일·공휴일이면 다음 날까지예요. 2026년엔 6월 1일까지였어요.
주택임대소득 분리과세 세율은 얼마인가요?
한 해 주택임대 총수입금액 합계가 2천만 원 이하이고 분리과세를 선택하면 14%예요. 같은 해 다른 종합소득은 누진세율(6~45%)로 따로 계산해 더해요. 종합과세와 비교해 유리한 쪽을 고르세요.
주택임대소득 필요경비율은 몇 퍼센트인가요?
분리과세 기준으로 일반 임대주택은 총수입금액의 50%, 등록임대주택은 60%예요. 등록임대주택 요건은 시행령에 있으니 내 집이 해당하는지 지방자치단체나 세무서에서 확인하세요.
집이 한 채면 임대소득이 비과세인가요?
국내 1주택이고 기준시가가 12억 원 이하면 임대소득이 비과세예요. 기준시가가 12억 원을 넘거나 국외 주택이면 비과세에서 빠지고, 집이 둘 이상이어도 1주택 비과세 대상이 아니에요. 주택 수를 세는 방식은 시행령에 있으니 애매하면 세무서에 문의하세요.
임대수입 2천만 원 이하는 비과세라던데 맞나요?
예전 문구예요. 1주택 비과세 조문 안의 총수입금액 2천만 원 이하 문구는 2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지만 적용돼요. 지금은 2천만 원 이하일 때 분리과세를 고를 수 있는 기준으로 보세요.
주택임대소득 신고 기한을 놓쳤어요. 어떻게 하나요?
가산세가 붙을 수 있으니 바로 홈택스에서 신고서 작성이 되는지 확인하세요. 화면에서 안 되면 관할 세무서에 신고 방법을 문의하세요.
근거 자료
- 공식국가법령정보센터, 소득세법 제64조의2(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례)
- 공식국가법령정보센터, 소득세법 제14조(과세표준의 계산)
- 공식국가법령정보센터, 소득세법 제12조(비과세소득)
- 공식국가법령정보센터, 소득세법 제25조(총수입금액 계산의 특례)
- 공식국가법령정보센터, 소득세법 제70조(종합소득과세표준 확정신고)
- 공식국가법령정보센터, 국세기본법 제5조(기한의 특례)
- 공식국세청, 개인신고안내 주택임대소득 분리과세
- 공식국세청, 개인신고안내 주택임대 소득세 신고방법
가격·일정은 확인일 기준입니다. 바뀐 내용을 발견하면 확인 후 이 항목을 고칩니다.