계약갱신청구권 기간, 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 1회 2년 갱신

한눈에 보기

먼저 계약서에서 임대차 종료일을 찾으세요. 거기서 6개월 앞선 날과 2개월 앞선 날을 달력에 표시해 두면, 그 두 날짜 사이가 내가 갱신을 요구할 수 있는 기간이에요.

갱신 요구하는 순서

1. 계약서에서 임대차 종료일을 확인합니다.
2. 종료일에서 6개월 앞선 날과 2개월 앞선 날을 계산해 달력에 표시합니다. 마지막 날에 딱 맞추기보다 여유 있게 앞당겨 진행하세요.
3. 계속 살 뜻이 있다면 그 기간 안에 임대인에게 갱신을 요구하는 의사를 전합니다. 문자·메신저 대화, 우편처럼 기록이 남는 방식으로 하고 그 기록을 보관해 두세요.
4. 임대인의 답을 확인합니다. 거절한다면 어떤 거절 사유에 해당하는지 설명을 요청하세요.

6개월보다 일찍 보내거나 2개월을 넘겨 보낸 요구는 효력이 다투어질 수 있어요. 그래서 기간 안에, 기록이 남게 보내는 것이 핵심입니다. 어떤 기록 방식이 입증에 충분한지는 사안마다 달라서, 방식을 두세 가지 겹쳐 두면 더 안전해요.

임대인이 거절할 수 있는 경우

법이 정한 거절 사유는 모두 9개 호이고, 대표적인 것은 이렇습니다. 여기에 해당하지 않으면 임대인은 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절하지 못해요.

• 차임 연체
• 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차
• 전대
• 고의 또는 중대한 파손
• 멸실
• 철거·재건축
• 임대인(직계존속·직계비속 포함)의 실거주
• 그 밖의 중대한 사유

실거주 사유에는 임대인 본인뿐 아니라 직계존속·직계비속이 포함돼요. 실제 거주할 목적인지를 어떻게 따지는지는 조문에 정해져 있지 않아서 사안마다 달라요. 거절 사유가 납득되지 않으면 근거 자료를 요청해 보시고, 그래도 다투게 되면 법률 전문가 상담으로 넘어가세요.

갱신되면 무엇이 달라지나

• 기간: 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
• 조건: 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 봐요.
• 차임·보증금: 제7조의 범위에서 증감할 수 있어요.
• 횟수: 갱신요구권은 1회뿐이에요.

차임과 보증금을 얼마나 올릴 수 있는지는 제7조에 상한이 정해져 있어요. 합의하기 전에 국가법령정보센터에서 제7조의 현재 기준을 확인하세요. 2년이 지난 뒤에 다시 계약을 계속 요구할 수 있는 권리는 아니니, 그 뒤 계획은 만료가 가까워질 때 임대인과 다시 상의하시면 됩니다.

놓쳤을 때, 말을 안 하고 지나갔을 때

기간을 놓쳤다고 방법이 하나뿐인 것은 아니에요. 임대인과 직접 협의해 재계약 조건을 정하거나, 위 규정에 해당하는지 따져 볼 수 있어요. 어느 쪽인지 판단이 어려우면 법률 전문가 상담으로 넘어가세요.

같이 챙길 것, 보증금을 지키는 기본 장치

갱신하든 새로 계약하든 보증금을 지키는 기본 장치는 입주(인도), 전입신고(주민등록), 확정일자예요. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다는 규정(주택임대차보호법 제3조 제1항)은 전입신고 항목에서, 확정일자는 확정일자 항목에서 자세히 볼 수 있어요.

자주 묻는 질문

근거 자료

• 공식국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
• 공식국가법령정보센터 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
• 공식국가법령정보센터 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

가격·일정은 확인일 기준입니다. 바뀐 내용을 발견하면 확인 후 이 항목을 고칩니다.